Москва

Тема недели

В этом году на фестивале GASTREET в Сочи отдельное внимание будет уделено теме гостеприимства, развития отелей и загородных курортов. Куратором этого блока стала Ирина Орландини Авруцкая, основатель международной консалтинговой компании Like4Like и трендхантингового агентства GFT Agency.

Размещено:

Обзор рынка московских отелей средней и высшей категорий

За последние годы было закрыто на реконструкцию несколько крупных гостиниц советской эпохи, долгие годы служивших пристанищем значительному количеству гостей столицы. После реконструкции большинство отелей повысят свою категорию и станут недоступными для туристов с ограниченным бюджетом. Среди строящихся гостиниц также преобладают объекты категорий 4–5*, так что сегмент отелей категории 3* пока продолжает сокращаться, что усугубляет и без того острый дефицит недорогих гостиничных номеров. Это является серьезным препятствием развитию туризма в Москве, что не может не волновать столичные власти.


Общая ситуация
По уровню цен на услуги размещения Москва сегодня считается одним из самых дорогих городов мира, при этом средняя стоимость гостиничного номера продолжает стремительно расти. Это происходит как за счет повышения цен в существующих отелях, так и за счет ввода новых, все более современных и дорогих гостиниц на фоне сокращения номерного фонда советского периода.
Несмотря на недостаток «бюджетных» гостиниц, девелоперы предпочитают осваивать сегмент высококлассных отелей, что вполне закономерно: стоимость земли в столице делает неоправданным с точки зрения экономики проекта строительство отеля класса 3*, при том что спрос на номера в дорогих гостиницах сегодня также не полностью удовлетворен. Таким образом, пока верхний сегмент гостиничной недвижимости не будет насыщен, ожидать массового строительства отелей нижнего и среднего сегмента не приходится.

Из-за существующего дефицита на рынке недорогих гостиниц современного стандарта и как следствие – запредельных по сравнению с европейскими городами цен на услуги размещения в таких отелях, темпы развития туризма в России и в ее столице далеки от желаемых. В связи с этим московское правительство не оставляет попыток сделать гостиничный бизнес более привлекательным для девелоперов и инвесторов. Летом прошлого года московские власти приняли постановление «О неотложных мерах по стимулированию развития гостиничного хозяйства города Москвы», предполагающее такие меры, как освобождение ряда девелоперов гостиничной недвижимости от выплаты доли города, компенсацию части процентной ставки по кредитам, а также снижение ставок налогообложения за право аренды земли. В апреле текущего года правительство Москвы приняло новое постановление о Генеральной схеме размещения гостиниц до 2010 года, согласно которой количество гостиниц, которые должны открыться в столице до конца десятилетия, увеличилось до 353, а их совокупный номерной фонд должен составить 118 тыс. мест (согласно предыдущей схеме размещения было запланировано 248 гостиниц на 98 тыс. мест). При этом доля гостиниц категории 3* в новом предложении должна составить 70%. В сентябре 2007 года в составе финансово-хозяйственного управления Москвы был создан отдел по координации деятельности предприятий гостиничного хозяйства, в ведение которого были переданы гостиничные активы города, ранее находившиеся под управлением ныне расформированного Комитета по внешнеэкономической деятельности.

Среди других инициатив московских властей можно отметить июльское распоряжение правительства Москвы «О Концепции по повышению безопасности и антитеррористической защищенности гостиничных предприятий города Москвы», а также распоряжение от 25 сентября 2007 года «О дополнительных мерах по исключению из практики фактов изменения функционального назначения собственниками объектов гостиничного хозяйства», предполагающее введение штрафов за несанкционированные изменения функционального назначения объектов гостиничного хозяйства. В целом можно отметить, что московские власти в последнее время занимают более жесткую позицию в отношении девелоперов, получивших в распоряжение участок под строительство гостиницы – планируется усилить контроль их деятельности с целью как пресечь нецелевое использование участков, так и ограничить задержки начала строительства отелей по вине девелопера.

Предложение
Несмотря на то что в последние годы в сегменте гостиничной недвижимости наблюдается увеличение активности девелоперов, общее предложение гостиничных номеров не только не растет, но фактически сокращается: многие крупные отели советской постройки в центре Москвы за последнее время были закрыты для реконструкции или полной перестройки. Среди выведенных с рынка объектов такие гостиницы, как «Ленинградская», «Минск», «Москва», «Россия». Весной 2007 года закрылась гостиница «Украина», что привело к сокращению московского номерного фонда на 864 номера. Для большинства реконструируемых отелей запланировано повышение «звездности», которое оправдывается их центральным местоположением. Таким образом, в центре столицы будут представлены в основном отели верхнего сегмента, а строительство гостиниц средней ценовой категории сместится за пределы Садового и Третьего транспортного кольца.

По данным Becar Commercial Property Moscow, в настоящее время в столице насчитывается 87 гостиниц среднего и верхнего сегмента, в их совокупном номерном фонде к категории 5* принадлежит 2863 номера, к 4* – 6118 номеров, к среднему классу – 15 087 номеров. Для специалистов Jones Lang LaSalle при оценке объема качественного предложения гостиничных номеров средней и верхней категорий важным является не столько присвоенная отелю «звездность», сколько реальное качество предоставляемых услуг. Таким образом, число номерного фонда современного стандарта, к которому относятся недавно открытые гостиницы, отели под управлением международных операторов, а также небольшое количество отремонтированных номеров в гостиницах советской постройки, по данным компании, составляет около 9800 номеров.

С начала года 2007 года было завершено несколько гостиничных проектов, среди которых такие отели, как долгожданный Ritz Carlton Moscow На Тверской, 3, MaMaison Pokrovka Suite Hotel – первый в России отель длительного проживания компании Orco Property Group, а также первый в России отель под брендом Crowne Plaza международного оператора InterContinental Hotels Group, открывшийся на базе гостиницы «Международная», входящей в состав Центра международной торговли на Красной Пресне. Во время реконструкции «Международная» продолжала принимать гостей, поэтому номерной фонд Crowne Plaza Moscow (577 номеров) практически не увеличил предложения на рынке. В целом, несмотря на открытие новых отелей, из-за закрытия гостиницы «Украина» номерной фонд столицы остался на прошлогоднем уровне.
Среди отелей, планируемых к открытию в ближайшее время, можно отметить следующие:

 - Hilton Moscow Leningradskaya: после реконструкции номерной фонд бывшей гостиницы «Ленинградская» на Комсомольской площади в Москве сократится с 329 до 275 номеров за счет увеличения площади номеров; открытие намечено на I квартал 2008 года.
 - Отель Best Western Sherrizone на 152 номера компании «Сити-Отель» в составе офисно-гостиничного комплекса на Ленинградском ш.
 - Бизнес-отель «Саду» (прежнее название – «Русские сезоны») на улице Большая Полянка; девелопер – Группа компаний КРТ, номерной фонд – 117 номеров. Официальное открытие намечено на конец 2007 – начало 2008 года.
 - Отель Lotte Hotel в составе второй очереди многофункционального комплекса Lotte Plaza: гостиницу класса 5* на 320 номеров планируется ввести в эксплуатацию в 2008 году.

Среди более отдаленных знаковых проектов такие как отель Four Seasons на месте бывшей гостиницы «Москва», Grand Hyatt Moscow в составе комплекса «Федерация» в ММДЦ «Москва-Сити», гостиничный комплекс «Кремлевский» по адресу: Красная площадь, 5, и многие другие.
По данным Jones Lang LaSalle, до 2013 года ожидается выход на рынок около 40 новых гостиниц с номерным фондом порядка 7 тыс. номеров, в котором будет преобладать высококлассное предложение.

Спрос
Острую нужду в современных гостиничных площадях испытывают не только конечные потребители – туристы и деловые приезжие, но и международные гостиничные операторы. Как отмечают в Jones Lang LaSalle, многочисленные задержки строительства, характерные для московского рынка, делают поиск проекта с хорошими шансами на реализацию основной проблемой операторов, выходящих на московский рынок.

Интерес к российскому и, в частности, к московскому рынку со стороны международных гостиничных операторов обусловлен большим потенциалом России и ее столицы с точки зрения увеличения туристических потоков. Согласно официальной статистике, с 2001 по 2006 год количество иностранных туристов, ежегодно приезжающих в Москву, удвоилось, составив за прошлый год 3,73 миллиона человек. Ожидается, что в 2007 году поток зарубежных гостей превысит прошлогодний показатель. Что касается российских туристов, то их число также растет с каждым годом. Впрочем, эксперты рынка предупреждают, что не все из учитываемых приезжих являются потребителями гостиничных услуг, поэтому официальные цифры в данном случае целесообразно подвергать дополнительному анализу. Тем не менее положительная динамика налицо, однако дальнейшее развитие ситуации зависит от того, насколько быстро будет расти качественное предложение гостиничных услуг.

Основную массу приезжающих в столицу составляют бизнес-туристы, которые обеспечивают максимальную загрузку отелей в будние дни. Что касается туристов, приезжающих с рекреационными целями, то стоимость тура для них становится практически запредельной, поэтому многие из них вынуждены сокращать свое пребывание в Москве, а зачастую и вовсе отказываться от посещения российской столицы. По оценкам специалистов GVA Sawyer, по итогам III квартала 2007 года дефицит качественного предложения оценивается в 50 тыс. номеров, при этом около 70% неудовлетворенного спроса приходится на номера категории 3*. По данным Colliers International, среднегодовая загрузка отелей по Москве составляет в зависимости от сегмента 72–75%, при этом минимальная загрузка приходится на январь, также небольшой спад наблюдается в августе. В весенние месяцы и осенью спрос возрастает.

Ставки
Средняя цена стандартного номера в текущем году, по данным GVA Sawyer, на конец III квартала 2007 года составила $341,2 в cутки для отелей 4–5* и $185 в сутки для отелей 3*, диапазон цен составил $150–310 для 3* и $250–840 для 4–5* за стандартный номер в сутки (цены включают НДС). В компании Hotel Consulting and Development Group отмечают, что в текущем году средняя цена продаж номеров верхнего сегмента в среднем на 12–13% превышает аналогичный показатель прошлого года.
Ежегодное удорожание строительства и оснащения гостиниц, по разным оценкам, составляет от 15 до 30%, что является одной из причин того, что несмотря на динамичный рост цен на услуги размещения, гостиничный сегмент остается самым долго и трудно окупаемым. По оценкам экспертов рынка, средний срок окупаемости гостиничного объекта составляет 7–8 лет – срок хоть и большой по сравнению с аналогичным показателем в других сегментах недвижимости, но по европей­ским меркам вполне удовлетворительный.

Стоимость строительства гостиниц зависит от многих факторов, среди которых на первом месте стоит категория отеля. Основную разницу в стоимости строительства отелей категорий 3 и 5* составляет цена участка – для отелей 5* выбираются площадки в центре города на первой линии. Также себестоимость строительства номера категории 5* увеличивается за счет того, что отели высокого класса предполагают большие площади номеров и общественных зон. Помимо этого на стоимость влияют качество инженерных сетей и стоимость внутренней отделки – оснащение номеров, интерьеры и мебель. В Colliers International стоимость строитель­ства гостиницы оценивают в $1400–1800/кв. м (без НДС и стоимости приобретения участка, но с коммуникациями), стоимость оснащения и оборудования, по данным компании, составляет от $15 тыс. за номер.

Что касается вознаграждения управляющей компании, то, по данным компании «Сити-Отель», общепринятая схема подразумевает получение управляющей компанией 12–14% от прибыли, плюс 4–5% от общего оборота. К ежегодным платежам за управление добавляются также оплата за вхождение в систему бронирования оператора и корпоративный маркетинг. Эксперты рынка отмечают, что в случае заинтересованности оператора во вхождении в проект возможен более гибкий подход к начислению вознаграждения, например, снижение стоимости услуг управления на начальном этапе функционирования гостиницы, чтобы дать ей время «встать на ноги», или же привязка вознаграждения оператора к финансовым результатам работы гостиницы.


Тенденции
- Из-за дефицита гостиничных номеров конкуренция на московском гостиничном рынке не ощущается, что позволяет владельцам отелей увеличивать цены на размещение вне зависимости от состояния номерного фонда и качества предлагаемых услуг.
- В последнее время наблюдается снижение влияния фактора сезонности на заполняемость гостиниц: в силу нехватки гостиничных номеров в месяцы с традиционно низкой туристической активностью заполняемость отелей снижается незначительно.
- Гостиничную функцию продолжают включать в состав многофункциональных комплексов – сочетание отеля с офисной, торговой и жилой составляющими позволяет снизить риски и уменьшить срок окупаемости проекта.
- Набирает силу новая для российского рынка тенденция развития объектов, предполагающих длительное проживание, – международные операторы апарт-отелей находятся в активном поиске подходящих проектов на московском рынке.
- После ограничения, наложенного правительством Москвы на строительство офисов в центре столицы, в пределах Садового кольца увеличивается количество гостиничных проектов, возводимых на месте запланированных ранее офисных комплексов.

 
Прогноз
Наблюдаемые в настоящее время темпы строительства не позволяют ожидать насыщения рынка гостиничной недвижимости в ближайшие годы. Продолжится выход на московский рынок международных гостиничных операторов. До конца десятилетия ожидается ввод в эксплуатацию ряда крупных высококлассных гостиниц, как самостоятельных, так и в составе многофункциональных комплексов, что в первом приближении удовлетворит спрос со стороны гостей столицы, не ограниченных в бюджете. До тех пор девелоперы будут обходить вниманием средний сегмент гостиничного рынка, поэтому дефицит номеров средней ценовой категории сохранится, что будет способствовать дальнейшему росту цен и препятствовать развитию туризма в столице.


  источник: CRE Russia - Новости недвижимости

Комментарии к статье пока отсутствуют. Будьте первым!
Для добавления комментариев необходимо авторизоваться на портале.

Обсуждение ВКонтакте

Обсуждение на Facebook

Новости этого источника