Москва

Тема недели

В ситуации кадрового голода управляющим отелей приходится нелегко: нужно выполнить финансовый план, обеспечить высокий уровень сервиса гостям и всё это с минимальными ресурсами.

Размещено:

Как инвестировать в гостиничную недвижимость

 По прогнозам Jones Lang LaSalle, несмотря на кризис, в 2013 году объем инвестиций в гостиницы Европы и Ближнего Востока составит около 11 млрд долл.— примерно столько же, сколько годом ранее. Всё говорит о том, что сейчас инвесторы настроены оптимистично.

Обещанного семь лет ждут
«Наибольшую доходность имеют бюджетные отели в городах, в Австрии — до 8–10 % годовых. Пятизвездочные отели приносят наименьшую прибыль — около 3 %. Зато владеть отелем „пять звезд“ престижно: это как иметь Ferrari, который тоже дороже других машин. Фиксированные расходы ниже в отелях с большим количеством номеров»,— говорит Вера Скала, глава компании Austria Real.
На доходность гостиничной недвижимости влияют три основных фактора:
  • Местоположение. Нужно выбирать гостиницы, расположенные на видном месте, вблизи парковок, рядом с ресторанами, магазинами, развлекательными заведениями, достопримечательностями или офисами.
  • Заполняемость номеров. «Показателем хорошего расположения отеля является средняя годовая заполняемость, которая должна быть выше 50 %»,— говорит Вера Скала. Как правило, при покупке строящегося или нового отеля заполняемость предугадать сложнее, в то время как в случае функционирующей гостиницы можно узнать процент заполняемости за предыдущие годы.
  • Состояние отеля и его техническое оснащение.
В Нижней Саксонии (Германия) можно приобрести мини-отель на 36 мест примерно за 500 тыс. евро. Чистый годовой доход составит около 67 500 евро, или 13,5 % годовых. Таким образом, объект окупится всего за семь лет. В земле Зальцбург (Австрия) за 112 млн евро можно приобрести гостиничный комплекс, включающий отель, медико-оздоровительный комплекс, частные апартаменты и квартиры в жилом парке. В расчете на 25 лет средняя нетто-доходность от инвестиций составит 3,66 % годовых, от проекта — 14,2 %. Средний срок окупаемости — также семь лет.
Пример доходности гостиничной недвижимости в земле Зальцбург
(общая сумма инвестиций — 112 млн евро)данные Austria Real
Сумма
инвестиций,
млн евро		 Нетто-доходность, % годовых
(в расчете на 25 лет)		 Окупаемость,
лет
от инвестиций от проекта
Гостиничный комплекс 60 2,03 07,9 12,6
Частные апартаменты 18 5,53 21,3 04,7
Квартиры в жилом парке 34 5,40 20,7 04,8
Особенности управления
Стратегии инвестирования в крупные гостиницы и мини-отели различаются. В последнем случае крупные компании не берутся за управление, так как это считается мелким бизнесом, и собственникам приходится взять менеджмент на себя.
«Отель от 100 коек можно сравнивать с пассивной инвестицией в другие типы коммерческой недвижимости: сдал его в аренду управляющей компании — и спи спокойно. С другой стороны, отели с количеством спальных мест менее 100 для некоторых покупателей привлекательны тем, что есть чем заняться»,— продолжает Вера Скала.
При покупке отеля, особенно стоимостью в миллионы евро, не стоит экономить на управляющем персонале. Компания, которой доверяют гостиничный менеджмент, должна иметь богатый опыт работы с объектами такого типа, без случаев судебных разбирательств. С управляющей компанией могут быть заключены два типа договора. По одному из них собственник бизнеса получает определенный процент от прибыли отеля, по другому — гарантированный доход, размер которого индексируется в соответствии с инфляцией.
«Хочу обратить внимание тех, кто планирует купить маленький отель за 100–200 тыс. евро, нанять управляющего и получать прибыль. Скорее всего, у них ничего не получится. Чтобы содержать персонал и платить всем зарплату, нужно, чтобы отель вмещал одновременно минимум 40 гостей. Более мелкие отели являются семейными; это значит, что нет ни наемного управляющего, ни наемного персонала. Муж, жена и дети — вот весь персонал. Но такой отель вполне может прокормить семью из нескольких человек. Если вы хотите нанять персонал, то нужно искать более крупные отели, которые стоят минимум от 500 тыс., а лучше от 1 млн евро»,— говорит Арнольд Фирт, директор компании Mr. Haus, работающей на рынке Германии.
«Подводные камни»
Один из минусов инвестиций в гостиничную недвижимость — сезонность спроса. Экономика многих отелей, особенно на морских и горнолыжных курортах, существенно зависит от времени года и туристического сезона.
Бывают специфические риски, характерные для инвестиций в гостиничный бизнес. Например, стоимость отеля может понизиться, если в районе вырастет преступность, и, наоборот, вырасти, если рядом построят стадион.
Строительные проекты сложно реализовать. Главным образом это связано с большим количеством участников проекта. К ним относятся инвесторы, застройщики, архитекторы, кредиторы, налоговые консультанты и гостиничные операторы. Чтобы достичь целей проекта, нужно разбираться в специфике управления, уметь оценивать компетентность управляющей компании, знать методы управления рисками, конъюнктуру гостиничного и кредитного рынков.
«Кроме того, инвестиции в этот сектор сопряжены с такими рисками: в отелях до 100 коек — переоценка собственных знаний управления объектом и вера в то, что, не вникая в бизнес, можно получать большую прибыль. Существует также риск недооценки стоимости труда работников гостиничной сферы»,— добавляет Вера Скала.

 

  Опубликовано: 30 сентября 2013

  Просмотров: 3880

  Рубрики: Гостиничный бизнес, Гостиничные новости

  Регионы: Москва

  Компании: Tranio.ru

  источник: Prohotel.ru

Комментарии к статье пока отсутствуют. Будьте первым!
Для добавления комментариев необходимо авторизоваться на портале.

Обсуждение ВКонтакте

Обсуждение на Facebook

Новости этого источника

При использовании материалов сайта интернет-изданиями, прямая, активная гиперссылка, индексируемая поисковыми системами, указывающая на главную страницу веб-сайта ProHotel.ru обязательна. Перепечатка материалов сайта в традиционных СМИ допускается только с письменного разрешения редакции.