Массовый снос морально устаревших отелей и низкие темпы нового строительства в Москве привели к возникновению дефицита гостиничных номеров и стремительному росту их стоимости.

«Это просто кошмар» — так отзываются о московском гостиничном рынке зарубежные туристы. Они сетуют, что в последнее время им попросту негде переночевать. Мало того, что цены на самые востребованные гостиницы среднего класса (три и четыре звезды) в полтора-два раза выше европейских, так еще и снять номер без предварительного бронирования невозможно. В некоторых случаях даже крупнейшие туристические операторы вынуждены отказывать своим клиентам в размещении. Дефицит гостиничных номеров и безудержный рост цен представители туристических компаний называют одной из главных причин спада въездного туризма. По официальной статистике, в прошлом году турпоток из-за рубежа снизился более чем на 16%, а по экспертным оценкам — на все 25%.

В разогретом состоянии

По данным компании Deloitte, в прошлом году средние цены на гостиницы верхнего сегмента в Москве выросли на 31% и составили порядка 226 долларов. В сегменте гостиниц среднего и бюджетного класса цена номера, по данным Colliers International, составила около 110 долларов. Впрочем, это еще не предел. В этом году некоторые московские гостиницы хотят продавать свои услуги вдвое дороже. В частности, по данным аналитиков гостиничного рынка, гостиница Marriott Courtyard планирует поднять цены с 225 долларов в период «предоткрытия» до 550 долларов за номер после официального открытия. Стоимость номера в пятизвездочном «Swissotel Красные Холмы», который открылся в июле прошлого года, возросла с 200 до 300 евро. Обновленный «Интурист» (войдет в сеть Ritz Carlton) хочет выйти на рынок с ценами 800─850 долларов.

«Цены на номера растут очень быстро», — говорит заместитель директора департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Марина Смирнова. Ее, впрочем, это нисколько не удивляет. Ведь в течение последних трех лет на фоне увеличения делового туристского потока московский рынок уменьшился на 3,5 тысячи номеров только в снесенных гостиницах. А это ни много ни мало четверть номерного фонда среднего сегмента. Снос гостиниц между тем продолжается — теперь очередь за «Россией».

«Каждый год мы хватаемся за голову: куда же еще расти ценам?» — в свою очередь недоумевает вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко. Но тут же оговаривается: пока рынок принимает завышенные цены. Так, в прошлом году загрузка московских гостиниц превысила 72%. Более того, столичные отели заняли второе место по заполняемости в Европе (после Стамбула), а уровень доходности в расчете на номер возрос более чем на 28%. «Рынок находится в разогретом состоянии, — продолжает г-жа Усенко. — В 'Шератон Паласе' — 82 процента, в 'Балчуг Кемпински' — 74 процента, в 'Национале' —76 процентов».

Даже в гостиницах, которые удалены от центра города, среднегодовая загрузка была близка к 70-процентной. «В прошлом году заполняемость гостиничного комплекса 'Шереметьево-2' составляла в среднем 85 процентов, тогда как год назад загрузка не превышала 50 процентов, — рассказывает директор по стратегическому развитию этого отеля Нателла Климова. — А во время проведения крупных выставок и конференций загрузка зашкаливала за 115─130 процентов: если люди занимали номер не полные сутки, то мы успевали продать его дважды». По словам менеджера по маркетингу «Swissotel Красные Холмы» Натальи Захарьевой, средняя загрузка гостиницы выросла с 20% на момент открытия в июле прошлого года до 70% в марте.

Отставание в развитии

Казалось бы, такая фантастически благоприятная конъюнктура должна побудить инвесторов к массовому строительству новых отелей. Грубые подсчеты показывают, что гостиничные метры сулят хозяевам баснословную прибыль, не сравнимую с доходностью других объектов коммерческой недвижимости. Так, офис класса «А» площадью 25 метров (эквивалент стандартного гостиничного номера) можно сдать за 20 тыс. долларов в год, или 55 долларов в день (при ставке около 800 долларов за кв. м в год). А номер в четырех-пятизвездочной гостинице легко сдается в среднем за 226 долларов в сутки. То есть даже при 50-процентной загрузке заниматься гостиничным бизнесом намного выгоднее. Почему же в таком случае инвесторы не спешат осваивать дефицитную нишу? Ведь, смешно сказать, в прошлом году на столичном рынке появилось всего лишь пять крупных гостиниц примерно на 1100 номеров — всего 3,2% от всего номерного фонда столицы. Это, конечно, много лучше, чем в 2004 году, когда была построена всего одна гостиница на 72 номера. Но все равно явно недостаточно, чтобы приблизиться к европейским показателям обеспеченности отелями — для этого Москве требуется дополнительно примерно 20─25 тыс. номеров. Есть и еще одна проблем: почти все прошлогодние новостройки — гостиницы класса 4─5 звезд, и только один отель — «Дружба» — бюджетной категории 1─2 звезды.

По мнению экспертов, своим замедленным развитием гостиничный рынок обязан прежде всего городским чиновникам, которые не предпринимают никаких шагов для насыщения городского рынка земельными участками, пригодными под строительство отелей. Из-за дефицита земли цены на площадки таковы, что ставят под сомнение целесообразность строительства в пределах МКАД даже дорогих гостиниц, не говоря уже об отелях класса «три звезды». Себестоимость строительства отеля, который, в отличие от офисного здания, надо «упаковывать» и сдавать «под ключ», возрастает в разы. Неудивительно, что при таком раскладе большинство инвесторов отдают предпочтение менее хлопотным проектам — строительству офисных и торговых центров.

«Разумеется, проще построить офисный центр, сдать его в аренду и, не задумываясь об управлении, сделать 'быстрые' деньги. Гостиничным бизнесом надо плотно заниматься: не только построить отель, но и привлечь профессиональных управляющих, что весьма непросто сделать на все еще узком рынке этих услуг. Мало кого устраивают средние — от пяти до семи лет — сроки окупаемости гостиничных проектов», — говорит генеральный директор компании Heliopark Hotel Management Дмитрий Степаненко. (Успешные офисные проекты окупаются гораздо быстрее — за два-три года.)

Помимо всех прочих плюсов, офисный проект класса «А» более привлекателен для дальнейшей перепродажи, чем гостиница. А это немаловажное обстоятельство в условиях возрастания интереса портфельных инвесторов к московскому рынку коммерческой недвижимости. «Гостиницы более рискованный бизнес. Вы продаете площади каждый вечер, и на этом рынке все очень быстро меняется. В этом смысле офисы считаются более надежным объектом инвестиций», — отмечает г-жа Усенко из Jones Lang LaSalle. А Марина Смирнова (Colliers International) напоминает, что гостиничный рынок слишком долго восстанавливался после кризиса 1998 года, из-за которого загрузка гостиниц среднего и верхнего сегментов упала до 30─50%. Цены и уровень загрузки начали расти только в 2002─2003 годах, и многие инвесторы долго осторожничали, откладывали принятие решений, прощупывали рынок. Поэтому гостиницы, столь необходимые сейчас, появиться могут только через год или два.

Впрочем, как заявил недавно пресс-секретарь комплекса внешних связей правительства Москвы Александр Каныгин, в этом году планируется ввести несколько новых гостиничных объектов на 3200 мест. Правда, участники рынка этим прогнозам не очень верят. «Мы слышим много заявлений о строительстве гостиниц. Но впоследствии многие инвесторы отказываются от гостиничных проектов. Так, многие гостиницы, которые проектировались в составе многофункциональных комплексов в черте Садового кольца, на рынок пока не вышли, многие были перепрофилированы, — утверждает представитель одной из московских компаний. — Например, как здание свободного назначения выставлен на продажу дом на Кадашевской набережной. Причем нет никаких упоминаний о гостинице, хотя ранее заявлялось, что это будет гостинично-офисный комплекс».

Навстречу потребителю

Так или иначе, даже при самом благоприятном развитии ситуации рынок придет к равновесному состоянию не ранее 2010 года. До этого времени спрос будет превышать предложение, а цены будут расти, заключают эксперты.

Впрочем, если въездной турпоток и дальше будет снижаться, конкуренция между существующими гостиницами обострится и им придется задуматься о качестве сервиса, поднимая его до уровня заявленной цены. Пока же туристы жалуются: «Мы приезжаем в Holliday Inn и не можем понять, почему с нас требуют 350 долларов за ночь. Это нонсенс для 'четырех звезд'. Приезжаем в трехзвездочную 'Катерину', но выясняется, что и этот отель пытается перейти в более высокую ценовую нишу. И это при том, что номера небольшие, а дизайн мебели очень посредственный».

Пока же сети, которые в мире позиционируют свои гостиницы как трехзвездочные, в Москве продают аналогичные номера по цене пяти звезд, вместо качественных преобразований усердно пуская постояльцам пыль в глаза. В частности, идут на нехитрые уловки, пытаясь задобрить гостей халатами, тапочками, наборами полотенец, чаем-кофе, гладильными досками, утюгами и прочими атрибутами дорогих отелей. Появляются на рынке и «междууровневые» гостиницы. «Мы недавно сделали большой ремонт, застеклили фасад. Теперь гостиница выглядит не на три, а на все четыре звезды. Сейчас делаем большое лобби, в нем будет хороший ресторан. Несмотря на то что в 'трех звездах' необязательно иметь фитнес-клуб, мы, тем не менее, его открываем», — рассказывает представитель одной из трехзвездочных гостиниц. Насколько такая концепция окажется успешной, пока непонятно.

По мнению специалистов, в конечном счете все решит то, в каком объеме будет появляться на рынке новое предложение и как будет вести себя потребитель. «В условиях, когда туристу не удается получить услугу, которая нужна ему сейчас, он может отложить поездку, а может просто найти субститут, — говорит г-жа Смирнова. — Например, выйти на рынок арендного жилья. Уже сейчас около 50 процентов бизнес-туристов в Москве останавливаются не в гостиницах, а на съемных квартирах. По мере адаптации к рынку люди находят альтернативное предложение. Конечно, иностранец, который первый раз приехал в Москву, не будет снимать квартиру — слишком рискованно. Но после того как он десять раз здесь побывал и несколько раз заплатил за более дорогой номер в отеле — почему бы и нет?»

А поскольку сейчас предложение сдаваемых в аренду квартир в избытке, на какое-то время они могут стать альтернативой гостиничному бизнесу. Тем более что, в отличие от гостиниц, этот рынок движется навстречу потребителю.

Илья Ступин

http://www.expert.ru