Проблема. В Москве наблюдается острая нехватка гостиниц всех категорий. Возведение новых объектов не в состоянии восполнить даже тот пробел, который образовался в результате сноса старых отелей, не говоря уже об удовлетворении растущего спроса.

По номерам рассчитайся. В прошлом году, по данным консалтинговой компании Praedium, в Москве было введено в строй девять новых и реконструированных гостиниц — в общей сложности 1633 номера. В этом году планируется ввести в эксплуатацию 24 отеля (4683 номера). Специалисты уверяют, что это капля в море: насущная потребность в 15 раз больше — 70 тыс. номеров.
«В конце прошлого года количество номеров в закрывшихся гостиницах было на 600 больше, чем в новых отелях, включая строящиеся, — уверяет заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers Марина Смирнова. — После закрытий «России» и «Украины», запланированных на 2006-й, и некоторых других объектов разница между выбывшими и прибавившимися номерами составит уже от 5 тыс. до 7 тыс. Ее скорее всего не удастся восполнить поступающим предложением: темпы ввода новых гостиничных объектов пока отстают от запланированных». Грандиозные планы московского правительства по созданию 70 тыс. гостиничных мест к 2010 году управляющий партнер Nordblom Group Ирина Жарова-Райт оценивает довольно скептично: «Насколько мне известно, строительство большинства предполагаемых отелей не только не начато, но они даже и не спроектированы». Директор отдела стратегического консалтинга и оценки Noble Gibbons Яна Кузина также не видит заметного оживления данного сегмента рынка: «В прошлом году мы не наблюдали особого повышения активности в этом секторе. Открытие нескольких гостиниц — результат работы над проектами последних 3-4 лет».

По словам Ирины Жаровой-Райт, сложности с бронированием номеров возникают даже в самых дорогих, пятизвездочных гостиницах. «Я сама постоянно сталкиваюсь с проблемой размещения иностранных партнеров нашей компании. Была ситуация, когда бронировался номер по корпоративному тарифу 330 евро. Но появился клиент, готовый снять место за 430 евро, и в итоге нашу бронь просто сняли».

Кроме того, большинство отелей, построенных в советское время, являются устаревшими и не соответствуют требованиям современного рынка. А между тем такие заведения, по данным компании Praedium, занимают 33% всего гостиничного фонда.

Проблемная зона. Наиболее острый дефицит по-прежнему наблюдается в дешевом сегменте рынка. Количество трехзвездочных объектов составляет всего 20% от общего числа отелей. В то время как 47% — дорогие заведения. «Спрос на гостиницы эконом-класса (от 15 до $40 в сутки) превышает предложение в 30 раз», — утверждает Ольга Кисарина. Более того, гостиницы, в которых в США и Европе предпочитает останавливаться средний класс (Holiday Inn или Courtyard by Marriott), в России позиционируются по «высшему разряду». «Из-за этого могут возникнуть проблемы с иностранными клиентами, — комментирует Марина Смирнова. — Цены российского Courtyard by Marriott ($500 за стандартный номер) могут вызвать отрицательную реакцию со стороны американской клиентуры. Потому что американцы привыкли, что у них на родине номера в отелях, имеющих аналогичную марку, стоят в пять раз дешевле. Однако руководство Courtyard by Marriott считает, что для гостиницы, расположенной недалеко от московского правительства, такая цена не является завышенной».

Для оправдания высоких цен большинство отелей Москвы делает акцент на оснащении номеров. Клиентам предлагаются мини-бары, минеральная вода, халат, тапочки, возможности приготовить чай-кофе или погладить белье. «Приобретение этих аксессуаров требует, конечно, значительно меньше средств, чем оснащение фитнес-центра или ночного клуба — необходимых атрибутов 4-звездных отелей, — замечает Марина Смирнова. — Однако эти «малые меры» оказывают более значительное влияние на цену номеров, чем более капиталоемкие вложения».

Впрочем, и в среднем ценовом сегменте качество зачастую не соответствует ценам. «В Москве 3 звезды можно считать за 2, — считает управляющий партнер компании «Мовэстейт» Марат Манасян, — качество сервиса там, мягко говоря, оставляет желать лучшего. Равно как и качество номеров и количество дополнительных услуг». Подобные «ценовые вольности» хорошо демонстрирует то, что гостиничный рынок в Москве — по-прежнему рынок продавца, а не покупателя. И похоже, так будет продолжаться еще несколько лет.

По мере того как старые гостиницы выбывают, новых появляется не так много. Да и строятся такие проекты небыстро — минимум два-три года. Отсюда и дефицит. Кроме того, до недавнего времени инвесторы не особенно стремились выходить на этот рынок. Офисная и торговая недвижимость давала достаточно хорошую прибыль, чтобы не стремиться к новым горизонтам. К тому же эти направления были хорошо изучены и понятны в отличие от гостиничного сектора.

Однако года два назад на рынке началось оживление. «Правительство Москвы обратило особое внимание на туристическую инфраструктуру, рассчитывая увеличить потоки приезжих, — объясняет Ольга Кисарина. — Сыграло роль и то, что Москва в 2005 году участвовала в конкурсе на право проведения в ней Олимпиады-2012. На фоне этого были созданы новые проекты, проведены тендеры на их реализацию. Это в сектор коммерческой недвижимости инвесторов и предпринимателей». В 2002 году со сносом «Интуриста» начался процесс активной перестройки гостиничного рынка столицы. А доходность офисной и торговой недвижимости постепенно начала снижаться, что побудило девелоперов искать новые, более прибыльные направления.

Дорогой вход. В первую очередь выход на рынок новых инвесторов осложняется отсутствием опыта. «У нас отсутствуют традиции, которые есть у крупных мировых игроков гостиничного рынка, — рассуждает Марат Манасян. — Несмотря на принятые недавно признаки «звездности» объектов, на практике до сих пор отсутствуют единые стандарты, по которым должны строиться отели той или иной категории». Яна Кузина подтверждает: не зная специфики возведения гостиниц, инвесторы, начавшие осваивать новый для себя рынок, зачастую возвращаются к офисам. «Бизнес-центрами намного легче управлять и можно делать это практически самостоятельно, — поясняет Яна Кузина. — В любом случае расходы на управляющую компанию офисного здания обходятся намного дешевле, чем работа гостиничного оператора. К тому же в первом случае инвестор не связывает себя долгосрочными обязательствами на 20-30 лет».

Слагаемые успеха при строительстве отеля не всегда очевидны и не всегда легко достижимы. Так, ключевую роль играет местоположение будущего здания. «Успешную гостиницу нельзя построить на окраине города, — поясняет Яна Кузина. — Здесь принципиально важна близость к центру, инфраструктуре, достопримечательностям и к транспортной сети, желательно удачно связанной с аэропортами». Естественно, в Москве выгоднее всего строить в центральных районах — как раз там, где наблюдается наибольшая нехватка свободных площадок. Поэтому, подыскивая место в Центральном округе, инвестору зачастую проще взять на реконструкцию старый отель. Однако здесь есть свои сложности. «Далеко не каждое старое здание юридически чисто, — поясняет Ирина Жарова-Райт. — Поэтому необходимо провести тщательную проверку, чтобы даже по приватизации была абсолютно ясная картина. Кроме того, по документам техническое состояние объекта может быть намного лучше или хуже, чем оно есть на самом деле». Впрочем, при реконструкции зданий есть и свои плюсы. Инвестор не должен участвовать в конкурсе за право работать над этим объектом — достаточно получить распоряжение префекта на реконструкцию, а не ждать разрешения правительства Москвы. Кроме того, «реконструкция старого отеля может положительно повлиять на известность нового, ведь все помнят, что здесь когда-то была гостиница», отмечает Марат Манасян.

Но даже приобретение удачной площадки под строительство — это не залог успеха, а только предпосылка к нему. «Всегда остается риск неправильного проектирования, поскольку наши СНИПы (строительные нормы и правила) по проектированию гостиничных комплексов сильно отличаются от международных, — поясняет Ирина Жарова-Райт. — Конечно, можно строить отель сразу под конкретного оператора. Но если в процессе строительства будет решено его заменить, возникнут сложности в переговорах с конкурирующими сетями. У разных операторов различные концепции, и объект может долгое время не выходить на желаемую окупаемость из-за некорректных условий в договоре управления отелем».

Круг девелоперов, способных выйти на этот рынок, ограничен и финансовыми возможностями. Гостиничные объекты — одни из самых дорогих и долгих в реализации. Если бизнес-центр можно сдать уже на стадии чистовой отделки, предоставив отделку офисов арендаторам, то с отелями так не выйдет. Застройщик не может уйти с объекта, если номера не полностью оборудованы всем необходимым для проживания. При этом минимальный срок окупаемости гостиниц — восемь лет.

Неутолимый голод. Тем не менее, несмотря на все реальные сложности, профессионалы очень высоко оценивают перспективы инвестирования в строительство отелей. Особенно на фоне снижающейся доходности офисных центров. Так, в Nordblom Group уверяют: гостиничные проекты «с нуля» при привлечении 70% заемных средств могут давать доходность около 30% в валюте. Но с учетом стоимости банковского кредита не более 8-9%. При реконструкции гостиницы доходность может составлять от 14 до 25%, но все зависит от цены «входного билета» (получения разрешения префектуры) и жесткого контроля над бюджетом строительства. Правда, никто не знает, насколько далеко зайдет процесс реконструкции и чем он обернется: косметическим ремонтом или разборкой всего здания с сохранением фасада.

Чтобы утолить существующий дефицит отелей в Москве, потребуется по меньшей мере еще лет пять. Кроме того, московский рынок пополняется в основном за счет дорогих гостиниц. А вкладывать деньги в строительство «эконом-отелей» ни местные, ни иностранные инвесторы пока не торопятся. Как отмечает Ольга Кисарина, «высокая стоимость земли в центре Москвы сказывается на высокой стоимости номеров, в результате чего строительство 2-3-звездных отелей становится нерентабельным. К тому же в Москве ограничено количество земельных участков, удовлетворяющих требованиям для 3-звездной гостиницы — по местоположению, транспортной и инженерной инфраструктуре».

Как и сфера торгово-развлекательной недвижимости, гостиничный рынок развивается в сторону многофункциональности объектов. В Москве начинают появляться комплексы, где располагаются номера, офисы, рестораны, бутики и т. п. Основными районами строительства подобных объектов являются Московский международный деловой центр «Москва-Сити» и туристско-рекреационная зона «Золотой остров».

Правда, Марина Смирнова предупреждает: инвесторам не стоит переоценивать потенциал московского рынка: «Сейчас ажиотажный спрос на отели в Москве вызван в большей степени диспропорциями в области спроса и предложения, чем другими факторами. Однако ажиотаж, как известно, плохой советчик, особенно в вопросах серьезных капиталовложений. Для устойчивости новых гостиничных проектов на рынке Москвы в долгосрочной перспективе следует тщательно взвешивать все действующие факторы, а также максимально серьезно подходить к концепции нового продукта, чтобы избежать в будущем серьезных разочарований».

1:3 в пользу Лондона

По сравнению с мировыми столицами, например Лондоном и Парижем, московский гостиничный рынок весьма и весьма беден. «В Лондоне сегодня работает около 1 тыс. гостиниц (почти 90 тыс. номеров), — приводит пример руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кисарина, — в Париже — около 1500 отелей (75 тыс. номеров), а в Москве — всего 170 (35 тыс. номеров). Между тем спрос на гостиницы у нас ничуть не меньше». Как уверяют в Colliers, в течение рабочей недели загрузка ведущих гостиниц Москвы близка к 100%. «И это вне зависимости от ценовой планки и удаленности от центра, — рассказывает Марина Смирнова. — Повышенным спросом пользуются и апартаменты класса люкс, и весьма скромные объекты, удаленные от центра города. В некоторые дни повторное бронирование (overbooking — продление срока проживания) составляет до 20% от общего количества номеров. Это обостряет и без того накаленные отношения клиентов и владельцев гостиниц». В самом деле им будет трудно сохранить клиента, отказав ему в overbooking или в уже заказанной брони.

Звездная болезнь

Отличительная черта современного гостиничного рынка Москвы — невнятная классификация. По мнению специалистов, границы между 3- и 4-звездными гостиницами зачастую очень размыты. Бывает, одни и те же заведения относятся к различным разрядам или же позиционируются на стыке сегментов, например между верхним и средним классом. Так, «Шератон» относят к гостиницам класса 5 звезд, хотя он сертифицирован на 4 звезды. «Космос» позиционируется и как гостиница среднего сегмента (3 звезды), и как гостиница верхнего сегмента (4 звезды). То же самое можно сказать о недавно построенных отелях «Холидей Инн Лесная» и «Новотель-Сити», которые рекламируются и как гостиницы среднего сегмента, и как 4-звездные. Даже при наличии официальных сертификатов, подтверждающих класс заведения, объекты, имеющие одинаковое количество звезд, могут существенно различаться по своим потребительским характеристикам. Например, 5 звезд имеют «Арарат-Хайат» и «Международная», 3 звезды — у «Пекина» и у «Туриста» и т. д.

ГОСТИНИЦЫ, ЗАПЛАНИРОВАННЫЕ К ВВОДУ В 2006 Г.