Новый формат гостиничной недвижимости не сулит инвесторам баснословных прибылей, однако они вполне могут рассчитывать на стабильные дивиденды.

Минувшим летом в Москве громко заявила о себе международная компания Orco Group, управляющая сетью апарт-отелей во всем мире. Она приобрела у компании «Система-Галс» часть офисно-гостиничного комплекса на Покровке, в котором планируется оборудовать первый апарт-отель под брендом MaMaison.

После заключения этой сделки интерес к апарт-отелям резко возрос. Выяснилось, что сразу несколько российских компаний рассматривают возможность строительства апарт-отелей класса «де-люкс» в центральных районах города. Все это — в дополнение к уже имеющимся проектам размещения апарт-отелей на верхних этажах башни «Федерация» в комплексе «Москва-Сити», в возводимой заново гостинице «Москва», в жилом комплексе «Коперник».

Интерес девелоперов к такому формату гостиничной недвижимости возник неспроста. В Москве почти нет апарт-отелей, которые отвечали бы международным стандартам.

Размытое понятие
На Западе апартаментами принято называть меблированные гостиничные номера большей, чем обычно, площади и максимально приближенные к квартирным стандартам — то есть сочетающие в себе домашний комфорт и доступ к гостиничному сервису. Как правило, за рубежом апарт-отели размещаются на верхних этажах гостиничных и многофункциональных комплексов, расположенных в престижных районах. «Например, этот формат очень развит в Лондоне, особенно в районе Найт Бридж. Как правило, это гостиничные номера увеличенной площади — от 100 до 150 метров, с небольшой кухней. Причем достаточно дорогие: если обычный номер можно снять за 200 фунтов, то апартаменты предлагаются за 400–450 фунтов в сутки при условии бронирования на неделю», — рассказывает председатель совета директоров компании Sesegar Group Ирина Жарова-Райт.

В Москве же, по ее словам, понятие «апарт-отель» сильно размыто. Как правило, речь идет об отдельных сервисных квартирах либо о гостиничных номерах с домашней обстановкой, которые позиционируются как апартаменты. Путаницу в терминологию вносят и некоторые девелоперы, продающие под лейблом «апартаменты» обычные квартиры, в которых невозможно прописаться. К таким уловкам они вынуждены прибегать в основном из-за статуса земельного участка, на котором построен объект недвижимости. «Если застройщик не смог перепрофилировать участок под жилищное строительство, а строить офис на этом участке заведомо невыгодно, возникают апартаменты», — поясняет заместитель генерального директора компании «Новый город» Наталья Ветлугина.

Крупнейшие игроки на рынке сервисных квартир — ряд небольших риэлтерских компаний (в том числе иностранных) и Главное управление по обслуживанию дипломатического корпуса (ГлавУпДК). В распоряжении этой структуры несколько сотен сервисных квартир в разных районах столицы. В среднем качественные сервисные квартиры сдаются по 350–400 долларов в сутки.

В качестве апарт-отелей в Москве позиционируются не более десяти гостиниц. Самые известные: «Волга», «Орехово», «Международная», апарт-отель «Ирис», «Кузьминки» и ряд других. Стоимость номеров в них колеблется от 60 до 200 долларов. Отдельные апартаменты имеются в гостиницах класса «четыре-пять звезд», их стоимость достигает 400–500 долларов. В целом же, по оценкам заместителя директора департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Марины Смирновой, совокупный объем московского рынка апарт-отелей составляет примерно 2,2 тыс. номеров.

Скудно и дорого
Главными недостатками столичных апарт-отелей считаются: неудобное расположение (большинство зданий находится на окраинах), несоответствие международным стандартам уровня сервиса, невысокий уровень комфорта. «По сути, помещения в апарт-отелях отличаются от традиционных гостиниц форматом номеров и небогатым набором дополнительных услуг. Во многих московских апарт-отелях на кухне есть холодильник, микроволновка и мойка. Но приготовить там пищу невозможно — только разогреть», — рассказывают постояльцы.

Впрочем, несмотря на скудный сервис, апарт-отели «по-московски» пользуются повышенным спросом: в начале года «Волга» была загружена на 90%, «Кузьминки» — на 75%. В основном эти гостиницы рассчитаны на непритязательных клиентов из России или ближнего зарубежья.

Иностранцы предпочитают останавливаться в сервисных квартирах. Однако, несмотря на внушительные объемы московского рынка аренды квартир (по некоторым оценкам, общее число сдаваемых квартир достигает 80–100 тыс.), в этом его сегменте налицо явный дефицит. «Например, если человек хочет воспользоваться услугами уборки и смены постельного белья, иметь возможность обедать и ужинать в ресторане, то выбор таких сервисных квартир органичен», — констатирует Наталья Ветлугина из компании «Новый город».

«Классический апарт-отель — это отель, площадь номеров в котором, как правило, больше, чем в обычных гостиницах, так как предполагается еще и пространство для кухни. Они рассчитаны на людей, пребывающих в городе или регионе длительное время, поэтому должны быть дешевле гостиничных номеров, но при этом не сильно превышать стоимость аренды квартир. В то же время они удобнее обычных квартир, поскольку имеют дополнительный сервис и уровень безопасности», — поясняет заместитель директора по развитию сети компании Heliopark Group Евгений Каркачев.

По словам наших собеседников, потенциальный спрос на апарт-отели в Москве внушителен. Всегда найдутся люди, которым при длительном пребывании в Москве гораздо выгоднее платить за апартаменты, чем за гостиничный номер. «Апарт-отели востребованы людьми, которые приезжают в чужой город не на один день и привозят семьи, детей, это я по своему опыту знаю, — рассказывает г-жа Жарова-Райт. — Например, в Лондоне мы жили в двухкомнатных апартаментах, платили 650 фунтов в день со скидкой за длительность проживания. В комплекс услуг помимо уборки и обслуживания номера входила чистка и глажка одежды. Остальное — например, цветы в номер — можно было заказать по прейскуранту. Почему я выбрала апарт-отель? Потому что жила с ребенком. Во-первых, ему каждое утро надо было готовить кашу. В обычном гостиничном номере это невозможно. Во-вторых, малышу надо было где-то играть, двигаться».

Потенциальными клиентами качественных апарт-отелей могут стать как состоятельные иностранцы, приезжающие в Россию на работу, так и семьи отечественных крупных бизнесменов, высокопоставленных чиновников, сенаторов и депутатов. «На срок полномочий им будет выгоднее снимать номер в апарт-отеле, чем арендовать элитные квартиры. Апартаменты сдаются в аренду на жесткой договорной основе, а также имеется возможность использования дополнительных сервисов», — поясняет один из экспертов.

Непривычный формат
По мнению участников рынка, развитие нового для Москвы формата гостиничного бизнеса заметно ускорится, если первые проекты апарт-отелей окажутся востребованными. Пока же многие девелоперы осторожничают.

«Проблема в том, что такие проекты трудно просчитывать. Во-первых, для их реализации нужны длинные деньги. Во-вторых, это квартиры можно построить и продать, апарт-отелями же надо будет управлять, а это дополнительные хлопоты. В-третьих, трудно спрогнозировать загрузку таких объектов. Из-за отсутствия достаточного предложения можно выводить только умозрительные оценки», — говорит Ирина Жарова-Райт.

Впрочем, не все наши собеседники настроены пессимистично. Важным преимуществом апарт-отелей эксперты считают долгосрочность контрактов на проживание. «Главное — найти хорошего арендатора. В этом случае не придется заниматься поиском клиентов каждый день и будет сглаживаться влияние сезонного фактора», — говорит генеральный директор компании Becar. Commercial Property Игорь Галицын.

Что же касается доходности строительства апарт-отелей, то она как минимум сопоставима с гостиничными проектами. «Доходность апарт-отелей в среднем такая же, как и у гостиниц. Более того, есть мнение, что апарт-отели, если “убрать из них все лишнее” — например, обязательную уборку, питание, — могут оказаться доходнее гостиниц. Правда, это рискованный шаг. Он позволит сэкономить на персонале, но может отрицательно отразиться на загрузке, поскольку клиенты хотят, чтобы “дома было, как в гостинице”», — полагает г-жа Смирнова из Colliers.

В среднем, по оценкам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, инвесторы апарт-отелей смогут рассчитывать на 10–12% годовых. Впрочем, сочетание высокого уровня сервиса, продуманного комплекса дополнительных услуг и гибкой ценовой политики с удобным расположением могут значительно ускорить возврат «неформатных» вложений.